Чотири роки тому, 1 липня 2021 року, в Україні офіційно стартував вільний обіг сільськогосподарських земель. Із цього моменту поступово впроваджувалися етапи реформи: спочатку право купівлі землі отримали фізичні особи-громадяни України, а з початку 2024 року — і вітчизняні юридичні особи. Обмеження для іноземців наразі залишаються чинними, і їх скасування можливе лише через загальнонаціональний референдум, що в умовах війни залишається практично недосяжним.
Крім цього, як зазначають експерти, чинний закон про ринок землі досі перебуває під загрозою скасування: у Конституційному суді чекає розгляду відповідне подання. Це створює юридичну невизначеність, що може стати фактором ризику для інвесторів.
Заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин зауважив, що повноцінне функціонування ринку відбувалося лише протягом семи місяців до повномасштабного вторгнення, а вже з травня 2022 року, після часткового відновлення державних реєстрів, процес поступово активізувався. За його словами, ринок демонстрував позитивну динаміку — ціни на землю зросли з 35–40 тис. грн/га до 55–65 тис. грн/га, навіть попри військову ситуацію.
На початку 2025 року спостерігалося тимчасове призупинення угод у зв’язку з кібератакою, що вивела з ладу Державний реєстр прав на нерухоме майно. Але, як зазначає Мартин, після відновлення систем ринок продовжив функціонувати ритмічно.
Після відкриття доступу для юридичних осіб активність на ринку помітно зросла. Юрособи стали купувати землю без посередників, що призвело до збільшення середньої ціни — транзакційні витрати зникли, і ціни стали ринковими. Мартин навів результати дослідження, згідно з яким у період дії заборони агрокомпанії змушені були платити за ділянки для ОСГ (до 2 га) на 40% більше, ніж фізособи.
Інший експерт, засновник земельної агенції «Володар» Володимир Нагорний, акцентував увагу на прозорості ринку, зазначивши, що нині значно складніше реалізовувати шахрайські схеми. Завдяки фіскальним вимогам, кожен покупець змушений підтвердити легальність своїх доходів. Він підкреслив, що, хоча ціни на лівобережжі залишаються нижчими через війну, сама кількість угод не зазнала драматичного зниження. За його словами, заборона на виведення капіталу за кордон стимулює внутрішні інвестиції в землю — це один зі способів зберегти кошти в умовах інфляції.
У регіональному розрізі зростання пропозиції фіксується на Сході країни, тоді як попит зміщується до Центру та Заходу. Інвестори намагаються уникати територій із високим ризиком бойових дій, тож перевагу отримують більш стабільні області.
Щодо загальної статистики, Нагорний оцінює обсяг реалізованих земельних ділянок у понад 1 млн гектарів — це приблизно 4% від усієї площі приватизованої сільгоспземлі. На його думку, ринок зростав приблизно на $0,5 млрд щороку, досягнувши сумарно $2 млрд за чотири роки. Середня ринкова ціна за гектар наразі становить близько $2 тис.
Андрій Мартин вважає, що ринок залишився досить консервативним: до 2024 року укладалося до 10 тис. угод щомісяця, а після дозволу на купівлю для юросіб цей показник зріс до 12–13 тис. Проте «земельного буму» не сталося — загалом змінили власника лише 1,5% усіх земель. Він зазначає, що для багатьох громадян земля продовжує виконувати роль стабільного активу: її зручно здавати в оренду, отримуючи пасивний дохід, як з банківського депозиту.
Леонід Козаченко, президент Української аграрної конфедерації, виокремив три головні виклики для земельної реформи. По-перше, відставання у ціні: українська земля втричі дешевша за середньоєвропейську ($2,25 тис. проти $9,2 тис. за гектар, а в Скандинавії — до $30 тис.), при тому що її якість значно вища. По-друге, досі не зрозуміло, скільки саме державної землі залишилося у власності держави. Ще у 2014 році йшлося про понад 11 млн га, але тепер ця цифра не підтверджена. Частина перейшла до громад, частина — до структури НААН, частину продали через сірі схеми.
Окремо експерт звернув увагу на непрозорість володіння землею через юросіб. Він вказав, що деякі підприємці створюють так звані «сімейні синдикати», оформлюючи великі земельні масиви через родичів та афілійовані структури. Це дозволяє формально не порушувати закон, але на практиці накопичувати контроль над тисячами гектарів.
Нагорний, у свою чергу, підняв проблему надмірного регулювання й високої вартості оформлення угод. Зокрема, він навів приклад, що в районах оформлення договорів може коштувати удвічі дорожче, ніж у столиці. Також він зауважив, що обмеження банків на розрахунки ускладнюють великі покупки: наприклад, не всі банки погоджуються провести переказ понад 100–150 тис. грн, хоча вартість 4 га може перевищувати 200 тис.
Ще одна перешкода — це обмежений доступ до відкритих кадастрових даних. Через це покупці ризикують придбати неліквідні ділянки — наприклад, із проблемним статусом, обмеженим доступом або неврегульованими правами власності.
У підсумку можна сказати, що попри прогрес у прозорості та інституційній побудові, український ринок землі досі стикається з низкою викликів — правових, інфраструктурних та фінансових. Проте основна динаміка вказує на поступове зростання — і як ринку капіталу, і як інструменту захисту інвестицій в умовах нестабільної економіки.
