На тлі нестабільної економічної ситуації, військових дій та обмеженого доступу до традиційних інструментів капіталовкладень, сільськогосподарська земля в Україні поступово перетворюється на один із найпривабливіших активів. Експерти ринку прогнозують подальше зростання як вартості самих ділянок, так і орендної плати, хоча темпи змін залишаються поміркованими та регіонально нерівномірними.
Засновник земельної агенції «Володар» Володимир Нагорний висловив думку, що запровадження вільного ринку не суттєво вплинуло на орендні відносини. Він зазначив, що поодинокі підвищення ставок оренди спостерігаються переважно у випадках, коли завершується термін дії старих договорів або якщо новий власник набуває ділянку, вільну від обтяжень. Однак, головну роль у змінах ринку почали відігравати електронні торги, запущені Державним земельним банком через систему Prozorro. Вони активізували конкуренцію за ділянки, що, за його словами, дозволило орендодавцям отримувати в середньому на 20–40% більше прибутку.
Аналогічної позиції дотримується земельний аналітик Андрій Мартин. Він зауважив, що ринок оренди залишається доволі стабільним, особливо в умовах, коли вартість оренди у прифронтових областях не демонструє зростання через ризики, а в регіонах із високою конкуренцією (Центр і Захід) фіксується поступове підвищення ставок — до 10% щороку. За його словами, наразі орендна плата коливається в межах від 3 до 10 тис. грн за гектар, залежно від якості землі, місця розташування та доступності інфраструктури.
Що стосується вартості самої землі, то експерти єдині у думці: попит буде зростати, а разом із ним — і ціна. На думку Володимира Нагорного, до кінця 2025 року середня вартість 1 га сільськогосподарської землі сягне позначки $2200. Це зумовлено як внутрішньою конкуренцією за активи, так і обмеженістю земельного ресурсу внаслідок війни. За словами експерта, поточна середня ринкова ціна становить приблизно $2000, і вона збільшується приблизно на 10% щорічно.
Додатковим фактором зростання вартості є той факт, що земельний ринок став чи не єдиним каналом для довгострокового інвестування. У країні фактично не функціонують фондовий ринок і ринок комерційної нерухомості, а сільгоспугіддя — це реальний актив, який не втрачає вартості. Особливо це актуально на тлі заборони на виведення капіталу за кордон, що стимулює інвесторів вкладати гроші саме в українську землю.
У той же час, Андрій Мартин звернув увагу, що динаміка зростання цін залишатиметься поступовою, без різких стрибків. Він вважає, що в середньому зростання річної вартості гектару сягатиме 10–15%. Частково це зумовлено інфляцією, проте головним драйвером залишатиметься прибутковість агросектора — тобто рівень маржинальності господарств та рівень безпеки в окремих регіонах.
Фахівці також наголошують на важливості регіонального чинника. Після переміщення значної кількості агропідприємств із південних і східних областей до центральної та західної частини країни, там сформувався високий попит на оренду й купівлю земель. Це створює локальні «гарячі зони» цінової конкуренції, де угоди укладаються активніше, а ціни зростають швидше, ніж у середньому по країні.
Попри позитивну динаміку, ринок продовжує стикатися з низкою викликів: від відсутності прозорого доступу до кадастрових карт до нерівномірного розвитку інфраструктури. Проблемним залишається також питання справедливої оцінки вартості землі в різних регіонах, оскільки нині вона визначається ринком лише частково — чимало угод відбуваються на умовах, які не завжди відображають реальну вартість активу.
У підсумку можна зробити висновок, що український ринок сільськогосподарської землі продовжує розвиватися в умовах обмежень, але з упевненим трендом до зростання. Земля перетворюється на стратегічний ресурс і для аграріїв, і для інвесторів. А стабільне зростання її вартості та орендних ставок підтверджує, що інтерес до цього ринку тільки зміцнюється.
