Після того як юридичні особи отримали право купувати сільськогосподарські землі, український ринок паїв почав демонструвати нові тенденції. Великі агрокомпанії дедалі активніше заходять у цей сегмент, формуючи нову цінову політику та поступово нарощуючи земельні банки через серію дрібних угод.
За оцінками експертів, агрохолдинги пропонують за землю в середньому на 38–40% більше, ніж фізичні особи. Така стратегія дозволяє корпоративним покупцям швидше закріплюватися на ринку, водночас підвищуючи загальний ціновий орієнтир для власників паїв.
Експерт Інституту аграрної економіки Ігор Юрченко, аналізуючи дані Державного геокадастру та Міністерства економіки, звернув увагу на суттєву різницю у вартості угод між юридичними та фізичними особами.
Середні ціни купівлі землі:
- 2024 рік
- юридичні особи — 55 946 грн/га;
- фізичні особи — 40 111 грн/га;
- різниця становила +39,5%.
- 2025 рік
- юридичні особи — 61 637 грн/га;
- фізичні особи — 44 609 грн/га;
- премія склала +38,2%.
На думку фахівця, така поведінка свідчить про системний підхід великих компаній до розширення земельних активів. За його оцінкою, юридичні особи готові платити більше за стратегічно важливі ділянки, не орієнтуючись виключно на поточну ринкову кон’юнктуру.
Ще однією показовою тенденцією стало збільшення частки юридичних осіб у структурі земельних угод. Якщо у 2024 році вони контролювали 21,7% площі всіх операцій, то за 11 місяців 2025 року цей показник зріс до 35,2%. За збереження нинішньої динаміки до кінця 2026 року корпоративний сектор може охопити близько половини всіх нових придбань.
Попри це, експерт оцінює ризики надмірної концентрації земель як помірні, хоча й наголошує на необхідності постійного контролю.
Особливості нинішніх угод:
- середня площа однієї угоди юридичних осіб — 2,8–2,9 га;
- середня площа угод фізичних осіб — 2–2,1 га.
Це свідчить про те, що компанії не скуповують великі земельні масиви одразу, а нарощують активи поступово. Саме така модель, на думку фахівців, може створювати приховані ризики, оскільки формальні обмеження у 10 тисяч гектарів на одну юридичну особу можна обходити через пов’язані структури.
Для контролю за реальною концентрацією земель, як зазначає Ігор Юрченко, необхідно забезпечити прозоре розкриття кінцевих бенефіціарів та аналіз взаємопов’язаних компаній.
Наразі законодавство передбачає низку механізмів, покликаних убезпечити дрібних власників паїв.
Основні інструменти захисту:
- переважне право орендаря на викуп ділянки;
- встановлення граничної площі землеволодіння;
- обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів;
- державна реєстрація прав власності.
Водночас практика показує, що навіть за наявності цих механізмів система має вразливі місця.
Слабкі сторони чинного захисту:
- можливість обходу переважного права через припинення оренди перед продажем;
- нерівний доступ до професійного юридичного супроводу;
- недостатня поінформованість продавців про реальну ринкову вартість землі.
Водночас статистика свідчить, що дрібні власники часто отримують вигідніші умови продажу. Дані Держгеокадастру показують, що невеликі ділянки до 2 гектарів продаються дорожче, ніж великі масиви.
Порівняння вартості (листопад 2025 року):
- ділянки до 2 га — 56 453 грн/га;
- ділянки понад 50 га — 24 459 грн/га.
Це означає, що ринок частково самостійно формує додаткову перевагу для невеликих землевласників через вищу питому ціну малих наділів. Частка таких угод стабільно утримується на рівні 55–57% упродовж 2023–2025 років.
Для посилення позицій дрібних власників експерт пропонує низку додаткових рішень.
Можливі кроки для посилення захисту:
- створення публічного онлайн-калькулятора ринкової вартості землі;
- обов’язкове розкриття кінцевих власників юридичних осіб;
- запровадження механізму земельних кооперативів;
- колективний продаж паїв для посилення переговорної позиції власників.
Розвиток ринку землі залишається одним із ключових факторів трансформації аграрного сектору. Від того, наскільки прозорими будуть правила гри та наскільки ефективно працюватимуть механізми захисту, залежить баланс між інтересами великого бізнесу та дрібних землевласників.
